Evergrande, kryzys nieruchomościowy i budowlany w Chinach – co inwestorzy powinni wiedzieć

Według Goldman Sachs Investment Research, chiński rynek nieruchomości mieszkaniowych prawdopodobnie jest największym na świecie, z łączną wartością aktywów 62 biliony USD, w porównaniu z 34 bilionami USD na rynku nieruchomości w USA.

Według szacunków przedstawionych przez Wall Street Journal, chińscy deweloperzy, tacy jak Evergrande, mają całkowity dług w wysokości 5.2 biliona USD. Z 5.2 biliona dolarów zadłużenia, 46 procent to pożyczki bankowe, wynoszące około 2.4 biliona dolarów.

Obligacje stanowią 10% całości, czyli 520 miliardów dolarów; obejmuje to obligacje nominowane w dolarach o wartości 271 miliardów dolarów, które są obecnie przeterminowane, których wartość spadła, a rentowność wzrosła do rekordowych poziomów. Obligacje dolarowe stanowią zaledwie 5% całkowitego zadłużenia deweloperów; 26% z 5.2 biliona dolarów zobowiązań deweloperów, czyli około 1.4 biliona dolarów, jest należne nabywcom mieszkań, którzy kupili niedokończone mieszkania w przedsprzedaży. Te 1.4 biliona dolarów to faktycznie nieoprocentowane pożyczki udzielane deweloperom przez dziesiątki milionów ludzi, deweloperzy pożyczali również od nie bankowych instytucji finansowych (pośrednicy), znanych jako firmy powiernicze, a także osób fizycznych, które kupowały tzw. produkty zarządzania majątkiem.

Dolarowe obligacje wielu deweloperów spadły poniżej 20 lub 25 centów za dolara. Cały rynek chińskich obligacji dolarowych o ratingu śmieciowym doznał ogromnego ciosu, a stopy rentowności w ostatnich dniach gwałtownie wzrosły do ​​poziomu sprzed kryzysu.

Wyzwania urbanizacyjne i demograficzne:

• W ostatnich latach do miast relokowało się 25 mln osób rocznie – trend, który raczej nie utrzyma się na tym poziomie.
• Wzrost populacji Chin jest stosunkowo niski i przewiduje się, że będzie nadal spadał, z negatywną tendencją oczekiwaną do 2050 r.
• Mieszkania są przekształcane w finansowaną, wysoce zlewarowaną klasę aktywów.
• Osoby, które posiadały już co najmniej jedną nieruchomość, odpowiadały za 87 proc. zakupów domów w 2018 roku.
• Według oficjalnych danych opublikowanych przez Wall Street Journal, do końca 2020 roku w budowie znajdowało się około 1.6 miliona akrów powierzchni mieszkalnej (co według różnych szacunków oznacza około 110 milionów mieszkań w budowie).
• Ponieważ tak niewiele z tych lokali zostało wynajętych, mieszkania stały się finansowymi produktami inwestycyjnymi, które nabywane są dla zysków kapitałowych, a nie dochodów.
• Około 25% chińskich mieszkań pozostaje pustych, co daje około 60 mln jednostek.
• Według Wall Street Journal, całkowita sprzedaż wśród 100 największych chińskich deweloperów spadła we wrześniu o 36% rok do roku. Sprzedaż 10 największych deweloperów, w tym Evergrande, spadła o 44%.

Niezależnie od tego, co rząd zamierza zrobić z Evergrande i innymi deweloperami, prawdopodobnie będzie starał się zapobiec ich chaotycznemu upadkowi. Niektórzy wierzyciele, zwłaszcza zagraniczni, mogą ponieść duże straty. Inni wierzyciele, tacy jak gospodarstwa domowe, które zainwestowały w mieszkania przed sprzedażą i produkty do zarządzania majątkiem, mogą zostać uratowani. Z większymi deweloperami można postępować metodycznie, tak jak rząd robi z dużymi konglomeratami od kilku lat. Model wzrostu spekulacji nieruchomościami napędzanymi długiem prawdopodobnie się zakończył. Model stworzył bańkę mieszkaniową pogrążoną w ogromnym zadłużeniu. Ten balon się teraz opróżnia. Rząd stara się upewnić, że proces ten nie wymknie się spod kontroli.

Ryzyka do obserwacji:

* Zablokowanie kredytu w sektorze deweloperskim – różne scenariusze:

brak sensownych środków zaradczych skierowanych na rynek oznacza, że ​​mamy do czynienia z pełnym kryzysem finansowym;

zostaną wdrożone kroki, aby pomóc lepszym fundamentalnie firmom, bez całkowitej pomocy dla wysoce zadłużonych firm – prawdopodobne;

Chiny mogą przesadzić z odpowiedzią, otwierając kolejne linie kredytowe.

* Zaufanie nabywców nieruchomości – Chiny mają jedne z najdroższych mieszkań na świecie w stosunku do dochodów. Jeśli kupujący stracą wiarę w wartość nieruchomości, może dojść do załamania cen domów.

* Efekt bogactwa cen nieruchomości – wysokie ceny nieruchomości zwiększają nierówności, zmniejszają wzrost gospodarczy i niszczą produktywność. Wszystko to są długoterminowe problemy. Krótkoterminowym efektem wzrostu cen jest zwiększenie wydatków i poziomu zaufania konsumentów. Politycy uwielbiają krótkoterminowe zyski kosztem długoterminowych strat.